Когда начинать проектировать?

Выбор времени старта процесса проектирования – важная задача для Заказчика. От этого зависят в первую очередь затраты на строительство – очевидно, что строительство лучше вести в теплое время года.

Если строительство планируется продолжительным, то имеет смысл составлять график из такого расчета, чтобы земляные и общестроительные работы выполнять в летнее время, а отделочные и работы по прокладке инженерных сетей и установки оборудования попадали на зимнее время и выполнялись уже в помещениях с закрытым тепловым контуром.

Оптимальное время зависит от многих субъективных факторов и для его расчета нужно понимать весь процесс работы над объектом. Многое также зависит от типа объекта и масштабов будущего строительства.

Для примера возьмем строительство Торгового цента (квадратов на 5000) в одном из городов Московской области.

В классическом варианте примерный процесс такой:

  • Разработка буклета (предпроектной стадии)
  • Получение документации на землю и Постановлений от местной администрации города
  • Выполнение инженерных изысканий
  • Проектирование
  • В процессе проектирования получение ТУ на подсоединение инженерных коммуникаций
  • Прохождение экспертизы проекта
  • Разработка Рабочей документации для строительства
  • Получение разрешения на строительство
  • Строительство объекта
  • Ввод в эксплуатацию

Разработка буклета

О необходимости его разработки, можно прочитать в разделе «Проектирование» на нашем сайте. Ориентировочные сроки на разработку 2-4 недели.

Получение документации на земельный участок и Постановлений

В зависимости от наличия/отсутствия связей с администрацией города, позитивного/негативного настроя местных жителей, наличия/отсутствия у администрации адекватного персонала; изменяются и сроки на эту стадию. От 1 (если все необходимое присутствует) до 6 месяцев.

Выполнение инженерных изысканий

Тут все просто: делается заказ организации проводящей изыскания – она их выполняет. По срокам – ориентировочно 3-4 недели.

Проектирование

Время зависит от сложности проекта, на нашем примере, ориентировочно 2-3 мес.

Получение ТУ

Как правило, ТУ получают после того, как будут известны расходы энергии на будущий объект, т.е. когда процесс проектирования уже начался. Перед началом проектирования стоит посетить все инженерные службы и получить предварительные ТУ, чтобы понимать, на что в будущем можно рассчитывать. Сроки получения ТУ абсолютно непредсказуемы и зависят от организаций поставщиков энергоносителей, владеющих инженерными сетями. Обычно ТУ успевают получить еще в процессе проектирования.

Прохождение экспертизы проекта

В Московской области, если обращаться в госэкспертизу, срок фиксированный – 2 месяца. В негосударственной возможно сделают быстрее.

Разработка Рабочей документации

Опять же зависит от сложности проекта и детальности проработки проектных решений. На этой стадии уже происходит тесное взаимодействие проектировщиков с организациями, которые будут выполнять СМР на объекте. Уточнение проектных решений, материалов, оборудования. Принципиальных изменений не происходит, но, к примеру, есть возможность заменить инженерное оборудование одного производителя на другого производителя, естественно, с сохранением параметров оборудования. По срокам – в среднем 1,5-2 мес.

Получение разрешения на строительство

Эта стадия начинается сразу после получения заключения экспертизы и выполняется одновременно с разработкой рабочей документации. Обычно на этой стадии включается в работу строительно-монтажная организация, которая и занимается получение разрешения. Много времени это не занимает, но могут потребоваться дополнительные согласования с местными органами власти.

Строительство

Сроки здесь определяет строительно-монтажная организация. Можно отметить, что организации, которые имеют свою технику, своих рабочих на выполнение СМР выполнят работу быстрее. Имеет смысл нанимать генподрядную организацию, которая сама выполняет общестроительные работы и берет на подряд специализированные организации, занимающиеся монтажом и пуско-наладкой инженерного оборудования.

Впрочем вышесказанное не просто имеет смысл, а нынешние реалии в России таковы, что по другому работать просто не получится, т.к. монтаж инженерных сетей и оборудования – специализированная работа и должна выполняться профильными специалистами. Исключение лишь для маленьких объектов, где и инженерии толком нет.

Ввод в эксплуатацию

Торжественное открытие, исправление «недоделок» и подписание окончательных актов. Здесь все зависит от качества выполненных СМР.

Вот и получается, что общее время проектирования (от начала разработки буклета до начала строительства) для указанного примера Торгового центра варьируется в пределах от 6 месяцев (при успешном раскладе) до 18 месяцев (при отсутствии какой-либо подосновы вообще).

Естественно, что каждый объект в этом плане индивидуален. Для некоторых строений прохождение экспертизы не обязательно, и стадия «П» может не разрабатываться вообще, для некоторых – вопрос с землей решен уже заранее; бывает и так, что проектирование занимает намного больше времени.

Наиболее рациональный подход – это заранее определиться с объемом работ, проанализировать возможные проблемы, составить график с предполагаемым началом строительства и с запасом в 1-2 месяца (для решения неучтенных проблем) по срокам начала строительства, приурочить к нему окончание проектирования.

Добавить комментарий

*